[스크랩] 민사특별법(3) - 주택임대차 보호법
임대인이 임차인에게 주거용 건물을 사용,수익케 할 것을 약정하고, 임차인이 차임을 지급할 것을
약정하므로써 성립되는 유상,쌍무,불요식,계속적 채권 계약.
2. 적용범위
1) 자연인의 주거 안정을 목적으로 함 - 외국인은 포함되나 법인은 제외됨
2) 사실상 주거용 건믈의 전부 및 일부(무허가,미등기 건물도 적용됨)
3) 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됨.
- 비주거용 건물의 일부가 주거용 목적으로 사용되는 경우에는 적용 배제
4) 등기하지 아니한 전세계약에도 준용
5) 일시 사용을 위한 임대차는 제외
6) 편면적 강행규정으로 임차인게게 불리한 사항은 무효임
3. 대항력
1) 주택의 인도와 주민등록 (상가: 건물의 인도, 사업자 등록을 신청한 때)
(1) 주택 임대차는 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날 부터
제3자(후순위권리자)에 대한 대항력이 발생됨.
o 주택 매도인이 그 주택을 양도하면서 매수인으로 부터 다시 임차하여 계속 거주키로 약정한
경우: 매수인 앞으로 소유권 이전 등기가 완료된 다음날 부터 대항력 인정
(2) 대항력의 유지 : 주택 거주와 주민등록이 계속 유지될 것 (일시 이전해도 대항력 상실)
(3) 주소의 착오 : 정정된 날짜에 대항력 취득
(4)가족의 주민등록 : 본인의 주민등록만 일시적으로 옮기고, 가족의 주민등록은 존속시 대항력도
존속함
* 연립주택 : 지번, 동, 호수, 공부상과 일치要
* 다가구 주택 : 지번
* 공무원의 착오 : 대항력 있음
* 제3자에 의한 임의의 주민등록 이전 : 대항력 있음
* 등기부상 소유자인 명의수탁자와의 임대차 계약도 유효
* 기존 채권을 우선 변제 받기 위한 허위 임대차계약 : 통정,허위표시로무효, 대항력 X
2) 주택양수인의 임대인 지위 승계
(1) 임차 주택의 양수인(수증자, 매매, 교환 당사자, 상속인, 후순위 권리자의 권리행사로 취득한
경락인 등)은 양도인(전임대인)의 계약상 권리와 지위를 그대로 승계하므로 대항력있는 임차
인은 양수인에 대하여 임차권(보증금 반환 청구권을 포함)을 주장할 수 있다.
(2) 임대차 존속기간 만료 등으로 임대차 기간 종료후 임대인이 그 목적물을 제3자에게 양도한
경우 양수인이 임대인의 지위를 승계토록 하여 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차
관계가 존속하는 것으로 본다.
4. 임대차 계약기간의 존속
1) 최장기간의 규정은 없으면, 민법의 일반 원칙에 따라 20년
2) 최단기간
(1) 기간의 정함이 없는 경우 : 2년으로 본다 (상가: 1년)
(2) 2년 미만으로 정한 경우 : 2년 (단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 주장 가능)
(3) 임대차 종료후 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다
3) 계약의 갱신 : 법정 갱신(포함적 의사표시)
(1) 묵시적 갱신 : 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다
o 임대인의 묵시 : 기간 만료 전 6개월~1개월전 사이에 갱신 거절, 조건이 변경의 통지가 없는
경우
o 임차인의 묵시 : 기간 만료 전 1개월전까지 통지가 없는 경우
o 적용 제외 : 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우 언제든지
계약 해지 가능함
(2) 묵시적 갱신과 존속
o 존속 기간 : 기간의 정함이 없는 것으로 본다(판례 : 2년 보장)
o 임차인의 해지 통고 : 언제든지 해지 통고 가능하며, 임대인이 통고 받은 날로 부터 3개월후
효력 발생.
5. 보증금의 보호(★★★)
1) 우선 변제권
(1) 우선 변제권의 구비 요건 : 대항력 + 확정일자 (상가의 확정일자 : 관할 세무서장)
(2) 임차인이 임차주택에 대하여 보증금 반환 청구 소송의 확정 판결 기타 이에 준하는 집해 권원에
기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 규정에도 불구하고 반대 의무의 이행 또는 이행의
제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니한다.(임차인이 살면서 경매 청구 가능)
(3) 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시
임차 주택(대지 포함)의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제
받을 권리가 있다.
(4) 임대차 존속기간중 임차 주택이 경매되는 경우 임차인은 임대차가 종료되지 않은 경우에도 보증
금의 우선 변제 청구를 인정함. 이 경우 임차 주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선 변제권에
의한 보증금 수령 불가.
※ 부동산 가액(2억5천) : ① 임차권 (대항력+확정일자: 5천) ② 저당권 (1억)
③ 임차권 (대항력+확정일자: 5천) ④ 저당권 (1억)
→ 경매 실행 : ① + ② + ③ = 2억, ④ : 5천만원 변제, 잔여 5천만원은 일반 채권으로 전환
2)소액보증금의 우선 보호(최우선변제권)
(1) 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우
임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항력(주택인도+주민등록)을 갖추어야 한다.
(확정일자는 없어도 됨)
(2) 소액보증금의 범위 : 주택가액(대지가격 포함)의 1/2 범위내에서 대통령령으로 정한다
① 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 :
보증금 4천만원 이하 - 1600만원까지 우선변제
② 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 보증금 3500만원 이하 - 1400만원까지 우선 변제
③ 그 밖의 지역 : 보증금 3000만원 이하 - 1200만원까지 우선 변제
(3) 1주택에 임차인이 2인 이상이고, 각 소액보증금의 합산액이 주택 가액의 1/2을 초과하는 경우 :
주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제
(4) 1주택에 2인 이상의 임차인이 가정 공동생활을 하는 경우 : 1인의 임차인으로 간주함
(5) 우선변제권에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분권자에게 이의 신청
가능
※ 부동산가액(1억2천) - 광역시 : ① 저당권(1억) , ② ~ ⑦ 주택임대차 (각각 3천만원)
→ ②,③,④,⑤,⑥,⑦ 임차인 : 6천만원 (1천만원 x 6명), 실제는 8천4백만원이나 1/2초과로 6천
└> 광역시, 1400만원 x 6명
* 임차인의 보증금이 다를 경우 보증금에 비례하여 배분
→ 저당권자 : 6천만원 보장
※ 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 우선변제권의 차이
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구 분 | 확정일자를 갖춘 임차인 | 소액임차인
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| | o 4천만원(수도권 과밀억제권역)
임대보증금의 제한 | 제한 없음 | o 3,500만원(광역시-군,인천 제외)
| | o 3,000만원(그 밖의 지역)
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대항요건 구비 시기 | 제한 없음 | 경매신청등기 전까지 갖추어야 함
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우선변제권 행사 범위 | 선순위담보권자에게 대항 | 선순위담보권자에게 대항 가능
| 불가 | (보증금중 일정액)
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주택가액의 범위 | 제한 없음 | 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에
(대지 포함) | | 한함
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3) 경매에 의한 임차권의 소멸
(1) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 주택의 경락에
의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 않다
(2) 대항력 있는 임차권이란 주택임차인이 최선순위 저당권이나 가압류 등보다 먼저 대항력을 갖춘
것을 말한다.
(3) 대항력을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항하거나 또는 우선 변제를 받을 수 있다
4) 임차권 등기 명령 제도
1) 임차권 등기 명령 제도란?
임대차 종료후 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 임차인이 이사할 경우 임대인의 협력
없이도 법원의 명령에 의해 임차권 등기를 강제하여 임차인의 대항력을 존속시켜 보호하기 위
한 제도.
2) 임차권 등기 명령의 신청
가) 신청서 제출 : 임차 주택 소재지 관할 지방법원,지원 또는 시,군 법원
나) 신청서 기재 사항
- 신청 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택(주택의 일부인 경우에는 도면 첨부)
- 임차권 등기의 원인이 되는 사실(대항력 또는 우선변제권 취득 사실)
- 기타
다) 임차권 등기는 법원의 명령/촉탁으로 이루어짐 (임차인이 임대인의 협력을 얻어 등기를 해도
동일한 효력)
3) 효 력
가) 주택 점유와 주민등록이 없어도 대항력 및 우선 변제권 존속
나) 임차권 등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 새로운 임차인은 소액보증금 보호에서 제외됨
다) 임차인은 임차권 등기에 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있다
라) 법원의 임차권 등기 명령 기각 결정에 대해 임차인은 항고 가능
6. 차임,보증금의 증감 청구권 : 형성권
약정 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담금의 증감이나 경제 사정의 변동
으로 상당하지 아니한 때에 당사자는 장래에 향하여 그 증감을 청구 가능함
o 임대차 종료후 재계약, 당사 합의로 증감된 경우에는 적용 제외
o 증감 비율 : 1년에 약정 차임 등의 1/20(5%) 초과 금지 (상가: 12/100)
o 시 기 : 임대차 계약 또는 약정 차임 증액후 1년 이내에 재증액은 불가함
7. 보증금의 월차임 전환시 산정율의 제한
임대차 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 경우 산정율은 연1할4푼을 초과할 수 없다.
(상가 : 15%)
8. 주택 임차권의 승계
1) 임차인의 사망과 승계
(1) 임차인의 상속인이 없는 경우
o 가정 공동생활을 하던 사실혼 배우자가 승계
o 아무도 없는 경우 : 국고에 귀속
(2) 임차인의 상속인이 있는 경우
o 상속권자가 가정 공동생활을 하는 경우 : 법정 상속권자가 임차권 승계
o 상속권자가 가정 공동생활을 하지 않는 경우 : 동거하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이
공동 승계
(3) 승계의 포기
임차인이 사망한 후 1월 이내에 승계인이 임대인에 대해 반대 의사를 표시하여 승계 포기
가능함(반대 의사 표시가 없는 경우는 당연 승계)
☆ 상임법
1) 우선변제권 범위
o 서 울 : 4,500만원 / 1,350만원
o 수도권 : 3,900만원 / 1,170만원
o 광역시 : 3,000만원 / 900만원
o 기 타 : 2,500만원 / 750만원
2) 증액 : 년 12/100 (주택 : 5/100)
3) 월차임 전환 : 15% (주택 : 14%)
4) 계약 갱신요구권 : 최초 임대차 기간 포함하여 5년 이내
* 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 임대인은 계약 갱신요구를 거절할 수 있다