[스크랩] 민사특별법(2) - 가등기담보 등에 관한 법률
1. 총 설
1) 가등기담보의 의의
금전대차의 채권담보를 위하여 채무자 소유 부동산을 목적으로 하는 대물변제 예약 또는 매매
예약을 체결하고, 채무 불이행시에 채권자가 그 소유권을 취득하는 것으로 약정하고 미리 소유
권이전 청구권 보전의 가등기를 하는 방법에 의한 담보 수단
2) 가등기담보법의 적용 범위
(1) 재산권 이전형 변칙 담보
원래의 가등기담보뿐 아니라 양도담보, 매도담보, 재매매 예약, 환매 등 그 명칭에 관계없이 채권
담보를 목적으로 하는 모든 변칙 담보에 적용 (담보 물권 X)
(2) 공시 가능한 물건, 재산권
등기, 등록이 가능한 물건이나 재산권을 목적으로 하는 변칙 담보에 적용
① 부동산에 관한 권리 : 소유권, 지상권, 지역권, 임차권
② 입목
③ 공시 가능한 동산 : 선박, 자동차, 항공, 중기, 공장재단, 광업재단
④ 무체재산권 : 특허권, 실용신안권, 의장권
(3) 가등기 대상이 되지않는 권리 : 질권, 저당권, 전세권
(4) 소비대차 이외 사유로 인하여 생긴 채권은 제외
(매매대금 지급, 공사대금 채권, 물품선급금 등의 채무 담보 목적은 안됨 - 판례)
※ 가등기담보 목적물의 가액이 대물변제 예약 당시 차용액과 이자의 합산액을 넘지 않는 경우에
가담법이 적용되지 아니한다 (판례)
2. 가등기 담보권의 설정
1) 가등기 담보 계약 : 일종의 담보 설정 계약 (낙성, 불요식계약)
2) 담보가등기(가등록) : 저당권 설정 등기와 유사한 성질, 피담보 채권(채무액,채무자,변제기,이자 등)
은 기재하지 않는다
3) 가등기 담보권의 이전
(1) 재산권적 성질을 가지므로 이전, 양도 가능
(2) 이전 방법 : 저당권의 처분에 관한 규정이 유추 적용 (피담보채권과 분리하여 이전 불가)
3. 가등기담보권의 효력
1) 효력의 범위 → 저당권과 동일하다
(1) 피담보채권의 범위 : 원본, 이자, 위약금, 손해배상, 실행 비용 (저당권과 동일)
(2) 목적물의 범위 : 종물과 그 부합물에도 미친다 (저당권과 동일)
(3) 물상대위 : 저당권과 동일
2) 대내적 효력
(1) 목적물에 대한 권리는 가등기담보권 실행전까지는 설정자에게 속한다
(2) 설정자는 목적물을 사용, 수익할 수 있다
(3) 설정자가 목적물에 대한 조세 및 각종 공과금을 부담하여야 한다
(4) 설정자가 목적물의 담보가치를 훼손한 경우에는 손해배상의 책임을 진다
3) 대외적 효력
(1) 담보권자의 처분 (가등기담보권은 제3자에게 양도 가능)
(2) 국세 우선권과의 관계 : 이 경우 가등기담보권은 저당권으로 본다(제17조 3항)
(3) 설정자의 파산 또는 회사 정리 : 별제권, 정리담보권 인정
4) 가등기담보권의 실행 : 귀속 청산 또는 경매중에서 선택적 행사 가능
(1) 권리 취득에 의한 실행 (귀속 청산)
o 채무자가 채무 불이행시 청산금 평가액(부동산 평가액-채권액:선순위권리자 포함)을 통지
해야 하며, 채권자는 자신이 통지한 청산금의 수액에 관하여는 다툴 수 없다. 만약 목적 부동산
가액이 채권액에 미달하여 청산금이 없다고 인정되는 경우 그 뜻을 통지
(방식 제한 X , 시기 : 피담보채권의 변제기후)
o 목적 부동산이 2이상인 경우 각 부동산의 소유권 이전에 의해 소멸시키려고 하는 채권액과
비용을 명시해야 한다
① 실행 절차 : 실행 통지 → 청산(2개월) → 소유권 취득
ㄱ) 실행 통지 : 상대방 (채무자,물상보증인 및 제3취득자), 시기(피담보채권 변제기후)
통지 방법은 제한 없음
ㄴ) 청 산
o 의의 : 담보권 실행 당시의 부동산 가액이 채권을 초과하는 때 담보권자가 채무자 등에게
그 차액을 지급하고 목적 부동산 소유권 취득
o 청산 기간 : 실행 통지가 채무자 등에게 도달한 날로 부터 2개월 경과
o 청산금 : 목적물 가액 - 채권액(선순위 권리자의 채권액 포함)
※ 부동산 평가액(1억) : ①주택임차권(2천), ②저당권(3천) ③담보가등기(3천)
④저당권(3천), ⑤주택임차권(1천: 대항력 O)
→ 실행 통지 대상 (청산금 청구권자)
→ 청산금 : 1억 - ①,②,③,⑤ = 1천만원
o 청산금 청구권자 : 설정자, 후순위 권리자, 제3취득자, 대항력 갖춘 임차권자 등
o 청산 기간전 청산금의 처분 금지 : 채무자 등은 청산 기간 경과 전에 청산금에 관한 권리의
양도, 기타의 처분은 후순위 권리자에게 대항 불가
※ 청산금 채권이 압류 또는 가압류된 경우에 채권자는 청산 기간이 경과한 후 이에 해당
하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지법 또는 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를
면할 수 있다
o 청산 방법 : 귀속 청산 (본등기에 의한 소유권 취득과 청산금 지급은 동시이행관계)
o 청산 의무에 위반한 특약(청산금 면제 특약)을 정한 경우 채무자에게 불리한 것은 무효다.
다만 청산 기간 경과후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 유효
ㄷ) 권리 취득
o 청산금이 있는 경우(목적 부동산 가액 > 채권액) : 청산 기간 경과후 청산금을 지급하고
본등기를 갖춘 때 (동시이행)
o 청산금이 없는 경우 : 청산 기간 경과후 본등기를 갖춘 때
② 기타의 문제
ㄱ) 후순위 권리자의 경매청구권
후순위 권리자는 청산금이 낮게 평가되어 불만이 있는 경우 자신의 채권이 변제기 전이라도
경매를 청구할 수 있다 (청산 기간내에 한다). 이때 가등기담보권자는 경매 절차에서 우선
변제권 인정 (가등기에 기한 본등기 청구 불가)
ㄴ) 채무자 등의 가등기 말소 청구권
채무자 등은 청산금을 변제받을 때까지 채무액(변제시까지의 이자와 손해액 포함)을 채권자
에게 지급하고 채권담보 목적으로 경료된 소유권이전등기 말소 청구 가능
o 청구 시기 : 청산금을 지급받기 전
o 말소청구권의 제한 : 채무 변제기로 부터 10년이 경과한 때 또는 선의의 제3자가 소유권을
취득한 때
* 양도담보권자로 부터 목적물을 매수한 제3자가 선의이면 소유권을 취득한다
ㄷ) 법정지상권 : 토지 및 그 지상 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우 그 토지 또는 건물에
대하여 담보가등기에 기한 본등기가 행해진 경우 그 건물 소유를 목적으로
토지위에 지상권이 설정된 것으로 간주
(존속 기간 및 지료는 당사자의 청구로 법원에 정한다)
(2) 경매에 의한 실행 (저당권과 동일한 취급) : 가등기 경료 시점을 저당권 설정 시점으로 취급
① 담보가등기가 경료된 부동산에 대해 경매 등이 개시된 경우 담보가등기 권리자는 다른 채권자
보다 자기 채권의 우선 변제를 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 담보가등기를
저당권으로 보고, 그 담보가등기가 경료된 때에 저당권 설정등기가 행하여진 것으로 본다
② 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이
청산금을 지급하기 전에 행하여진 때(청산금이 없는 경우에는 청산 기간 경과전)에는 담보
가등기 권리자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다
5) 제3자가 신청한 경매에 있어서의 배당참가권
소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매 등의 개시 결정이 있는 경우에는 법원은
가등기 권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권(이자 포함)의 존부 원인
및 수액을, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당 기간을 정하여 최고하
여야 한다
4. 가등기담보권의 소멸(★★)
1) 소유권이전에 의한 소멸 (청산금 지급후 소유권 취득)
2) 경매에 의한 소멸 (가등기담보권 실행으로 경매)
3) 기 타
(1) 채무 변제
(2) 목적물의 멸실
(3) 피담보채권의 시효 소멸 : 가등기담보권만이 독립하여 시효로 소멸하지 않는다
(4) 선의의 제3자가 담보권자로 부터 소유권 취득