제1절 총 설
1. 법적 성질
1) 물건의 사용, 수익을 목적으로 하는 채권 계약
2) 사용, 수익의 대가로 차임 지급
3) 낙성,유상,쌍무,불요식계약
2. 부동산 임차권의 강화 (물권화)
1) 대항력
(1) 부동산 임대차는 등기한 때에 한하여 제3자에게 대항할 수 있다
(2) 주택의 임차인이 주택을 인도받고, 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다
(3) 토지 임대차시 지상물 등기를 하면 임차권으로 제3자에게 대항 가능
2) 방해배제 청구
(1) 임차인은 점유를 취득한 경우에 점유권에 기하여 손해의 배상과 방해의 배제를 청구할 수 있고,
임대인이 가지는 방해배제 청구권을 대위 행사할 수 있다
(2) 임차권이 등기된 경우에는 침해에 대한 방해배제 청구권이 인정된다 (다수설)
(3) 처분 가능성 : 임차권의 양도와 전대는 임대인의 동의를 얻어야 한다
(4) 임차권의 존속 기간의 보장 (민법)
① 임대차의 존속 기간에 관하여는 최단기간에 대한 제한이 없다
② 주택임대차 : 최단존속기간 - 2년
③ 상가임대차 : 최단존속기간 _ 1년 (상가건물임대차보호법)
제2절 임대차의 성립과 존속 기간
1. 임대차의 성립
1) 임대차의 목적물
(1) 동산/부동산, 대체물/불대체물이든 상관없음
(2) 권리나 기업에 관하여도 임대차 계약 성립 가능
(3) 타인 소유에 속하는 물건에 대한 임대차 계약도 가능
└> 임차 목적물이 임대인 소유일 것을 특히 계약의 내용으로 삼은 경우 : 착오를 이유로
임차인은 임대차 계약을 취소할 수 있다
2. 임대차의 존속 기간
1) 계약으로 기간을 정하는 경우
(1) 최장 기간의 제한
① 원칙 : 20년, 갱신 가능 → 갱신한 날로 부터 10년
② 예외 : 견고한 건물, 식목, 채염의 토지 임대차 → 20년 이상도 유효
(2) 최단 기간의 제한 : 민법상 규정 없음
① 주택임대차 : 2년 (주택임대차보호법)
② 상가임대차 : 1년 (상가건물임대차보호법)
2) 임대차의 갱신(更新)
(1) 계약에 의한 갱신
① 존속 기간 : 당사자 합의로 10년 범위내에서 갱신 가능
② 갱신청구권과 지상물 매수 청구권
토지 임대차에 있어서, 기간이 만료된 경우에 건물, 수목, 기타 지상 시설이 현존한 때에는
임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니할 경우에는
임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다
* 매수 청구권의 성질
o 형성권
o 지상물 매수 청구권 행사자 : 지상물의 소유자
o 약정중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다
③ 매수 청구권의 대상과 그 상대방
ㄱ) 대 상
o 반드시 임대차 계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정
된다고는 할 수 없다 (토지 임대 목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없도록
고가인 것은 매수청구 불가)
o 제3자 소유의 토지위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는 임차지에 있는 건물 부분중
구분 소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수 청구가 허용된다
ㄴ) 상대방 : 임대인, 토지를 양수한 제3자
ㄷ) 지상물 매수 청구의 시기 : 토지 임대차 계약 해지시
o 임차인의 채무 불이행으로 임대차 계약 해지시 지상물 매수 청구도 할 수 없다
3) 계약으로 기간을 정하지 않은 경우
(1) 해지 통고
① 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고 가능
o 임대인의 해지 통고 - 6개월 ┬→ 경과후 해지의 효력 발생
o 임차인의 해지 통고 - 1개월 ┘
② 동산 임대차 : 상대방 통고일로 부터 5일 경과후 효력 발생
4) 단기 임대차의 존속 기간
(1) 처분 능력이나 권한이 없는 자의 목적물 인대도 유효하나 단기 임대차 존속 기간의 적용을
받는다
(2) 기한의 제한
< 경 신 >
① 견고한 건축물의 토지 임대차 - 10년 만료 1년내
② 기타의 토지 임대차 - 5년 만료 1년내
③ 건물, 기타 공작물의 임대차 - 2년 만료 3개월내
③ 동산의 임대차 - 6개월 만료 1개월내
제3절 임대차의 효력
1. 임대인의 권리,의무 ┬ o 목적물을 사용,수익케 할 의무
├ o 비용 상환 의무
└ o 임대인의 담보 책임
1) 목적물을 사용,수익케 할 의무
(1) 목적물 인도 의무
(2) 방해제거 의무
(3) 수선 의무
① 원칙 : 임대인 부담
② 특약 : 소규모 수선 - 임차인, 대규모 수선 - 임대인
2) 비용 상환의 의무
(1) 필요비 : 보존에 관한 필요비 → 임대차 종료전에도 청구 가능, 임대인 상환要
(2) 유익비 : 임대차 종료시 "그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 지출금액이나 증가액"을 요구
→ 임대인의 선택으로 상환, 법원은 상환 기간 허여 가능
(3) 제척 기간 : 6개월
2. 임차인의 권리,의무 ┬ o 임차권
├ o 부속물 매수 청구권
├ o 차임 지급 의무
├ o 임차물의 보관/반환 의무
└ o 임차권의 양도와 전대
1) 임차권(사용,수익권)
(1) 임차권의 범위
① 목적물을 정하여진 용법으로 시용,수익하여야 한다
② 임차권 범위 위반시 임대인은 위반행위정지 청구, 손해배상 청구, 또한 계약 해지를 할 수 있다
(2) 임차권의 대항력
① 임차권 등기시 ┐
② 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차시 지상건물 등기 ├→ 대항력을 가진다
③ 주택 임대차시 주택을 인도받고, 주민등록을 마치면 ┘
2) 부속물 매수청구권
(1) 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이나, 임대인으로 부터
매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에 대하여 부속물 매수 청구를 할 수 있다
(2) 임차인의 채무불이행에 기한 해지의 경우에는 매수 청구를 할 수 없다 (판례)
* ~ 할수 있다 (통설)
3) 차임 지급 의무
(1) 차임의 내용과 차임액
차임은 금전이나 물건으로 지급할 수 있다. 차임액은 당사자 약정에 따름
(2) 차임 증감 청구권
차임은 일정 기간 동안 감액하지 않는다는 특약은 언제나 무효이며, 일정 기간 동안 증액하지
않는다는 특약은 원칙적으로 유효하다
(3) 차임의 지급 시기
① 원칙 : 후급의 원칙(민법)
② 특약이 없는 경우
o 동산, 건물, 대지의 임대차 : 매월말
o 기타의 토지 임대차 : 매년말
o 수확기가 있는 것의 임대차 : 수확후 지체없이 지급
(4) 토지 임대인의 법정저당권
토지 임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임 채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의
건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다
(5) 차임 지급 연체와 계약의 해지
건물, 기타 공작물의 임대차에는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때에는 계약 해지 가능
4) 임차물의 보관/반환 의무
(1) 선관주의 의무
(2) 수인(受忍) 의무 : 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인은 이를 거절하지
못한다
(3) 임차인은 임대차 종료시 임차물을 원상복귀후 반환하여야 하며, 부속시킨 물건은 수거할 수
있다
5) 임차권의 양도와 전대
★ 민법 ┬ o 원칙적으로 임차권의 양도와 전대를 금함
├ o 임대인의 동의가 있는 경우 유효하게 양도, 전대할 수 있음
└ o 건물의 일부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의 불필요함
(1) 임대인의 동의
임대인의 동의가 없는 양도나 전대도 당사자 사이에서는 유효하고, 다만 임대인 기타 제3자에게
대항할 수 없다
(2) 임대인의 동의없는 양도,전대의 법률 관계
① 임대인의 동의없는 임차권의 양도
ㄱ) 임차인과 양수인과의 관계
o 당사자간 유효
o 임차인은 임대인의 동의를 얻을 의무 부담
o 동의 X → 담보 책임
ㄴ) 임대인과 양수인과의 관계
o 양수인은 임대인에게 임차권 취득 불가
o 목적물에 대한 점유, 사용은 불법점유
o 임대인은 방해배제 청구 가능
o 임대인이 임차인과의 임대차 계약을 해지하지 않는 한 목적물을 직접 자기에게 반환할 것을
청구할 수는 없고, 임차인에게 반환할 것을 청구 가능
ㄷ) 임대인과 임차인과의 관계
o 차임 지급 청구 가능
o 임차인의 무단 양도를 이유로 임대차 해지 가능
* (판례) 무단 양도에 있어서 특별한 사정이 있는 때에는 임대인의 해지권을 제한함
② 임대인의 동의없는 임차물의 전대
ㄱ) 전대인과 전차인의 관계 : 임대인의 동의를 얻어주지 못하면 담보 책임의 성립
ㄴ) 임대인과 전차인과의 관계
o 전차인은 취득한 임차권으로 임대인에게 대항 불가
o 임대인은 전차인에 대하여 소유권에 기한 방해배제 청구 가능
o 임대인이 임차인과의 임대차 계약을 해지하지 않는 한 직법 반환 청구할 수는 없고,
전대인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다
③ 임대인의 동의있는 양도,전대의 법률 관계
ㄱ) 임대인과 임차인(전대인)과의 관계
전차인의 과실로 목적물이 훼손된 경우에 임차인은 전차임의 선임,감독에 과실이 없으면
책임을 지지 않는다 (통설)
ㄴ) 임대인과 전차인과의 관계
o 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무 부담
o 전차인은 임대인에게 직접 차임을 지급
(전대인에게 지급한 차임으로 임대인에게 대항 불가)
ㄷ) 적법한 전차인의 법적 지위
임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 부속물의 매수 청구 가능
제4절 보증금
1. 의 의
부동산(건물) 임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인이 임대인에게 교부하는
금전, 기타의 유가물
* (성질) 정지조건부 반환 채무를 수반하는 금전 소유권의 양도
2. 보증금 계약 : 요물계약, 낙성계약, 임대차의 종된계약
└> 임대차가 유효하게 성립해야만 보증금계약도 유효
3. 보증금의 효력
1) 담보적 효력 : 임차인의 모든 채무 담보
2) 임대차 존속중의 차임에의 충당 : 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무의 이행을 거절할 수 없다
3) 묵시의 갱신과 보증금
★ 일정 기간 경과없이 임대차 종료(해지) 조건
1. 목적 달성 불가
1) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위시
2) 임차인의 과실없이 임차물이 멸실(or 일부멸실)한 경우
2. 의무 위반
1) 임대인의 동의없이 양도,전대한 경우
2) 2기의 차임 연체
3) 일방의 채무 불이행
* 파산은 해당없음
제5절 임대차의 종료
1. 임대차의 종료 원인 : 존속 기간의 만료, 해지의 통고, 해지
1) 해지의 통고
(1) 존속 기간의 정함이 없는 경우
o 임대인 통고후 - 6개월 : 부동산
o 임차인 통고후 - 1개월 : 부동산
o 쌍방 통고후 - 5일 : 동산
(2) 임차인의 파산 : 임대인이나 파산관재인은 계약 해지를 통고할 수 있다
→ 각 당사자는 계약 해지로 인한 손해배상 청구 불가
2) 해 지
다음의 경우에는 해지의 통고로서 즉시 임대차 종료됨
(1) 목적 달성 불가
o 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임차인이 목적을 달성할 수 없는 때
o 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고 멸실한 경우에 그 잔존 부분만으로는 임차의
목적을 달성할 수 없을 때
(2) 의무 위반
o 임차인이 임대인의 동의없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대한 때
o 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우
o 당사자 일방의 채무불이행이 있는 때
* 임대차의 종료는 장래에 향하여 효력이 생긴다. 즉 소급효가 없다