제1절 전세권 총설
1. 전세권의 의의
1) 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 쫒아 사용,수익하는 권리
2) 담보물권의 특질도 가지고 있는 용익물권, 우리나라만의 유일한 제도
2. 전세권의 법룰적 성질
1) 타물권 (타인부동산에 대한 권리)
(1) 토지 및 건물이 전세권의 목적이 될 수 있다
(2) 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없다 (임대차는 가능)
2) 용익물권
3) 물권으로서의 전세권
(1) 직접 토지나 건물을 지배하는 권리 (소유자의 변경은 전세권에 영향없음)
(2) 양도, 전전세, 임대시 부동산 소유자의 동의 필요없음 (임대차는 동의 필요)
(3) 양도성과 상속성을 가진다
4) 전세금
(1) 전세금은 전세권의 요소이다
o 전세금을 지급하지 않는다는 특약은 무효다
o 등기액에 한하여 제3자에게 대항할 수 있다
(2) 전세금의 증감 청구 가능
o 증액의 경우에는 1년 이내에 1/20을 초과하지 못한다 (감액의 경우는 제한없음)
(3) 차임 또는 지료와 전세금의 이자는 상계된다
(4) 전세권자의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 금전
5) 담보물권적 성질
(1) 부존성, 수반성, 물상대위성, 불가분성의 특성을 가진다 (담보물권의 통유성)
(2) 판례
┌ o 전세권이 존속기간의 만료로 소멸
├ o 전세계약의 합의 해지
└ o 당사자간의 특약에 의하여 전세금반환채권의 처분에도 불구하고 전세권의 처분이 따르지
않는 경우
→ 전세금반환채권은 전세권과 분리하여 양도할 수 있다
→ 전세권 소멸전이라도 전세권과 분리하여 정지조건부의 전금반환채권만으로 양도할 수 있다
제2절 전세권의 취득과 존속기간
1. 설정 계약에 의한 취득
1) 전세권 설정 계약, 즉 물권적 합의와 등기, 약정된 전세금의 수수
2) 목적 부동산의 인도는 전세권의 성립 요건이 아니다
(판례) 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 경우는 아니고, 기존의 채권으로
전세금의 지급에 갈음할 수 있다
2. 전세권의 존속기간
1) 약정에 의한 존속기간
(1) 최장 기간의 제한 : 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다
* 건물 전세권의 최단 존속기간은 1년 보장
(2) 존속기간의 경신 : 경신일로 부터 10년을 넘기지 못한다 (경신청구권 없음)
(3) 건물 전세권의 법정 경신 (토지 X)
전세권 설정자가 존속기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 경신 거절의 통지나 조건
변경의 뜻을 통지하지 않으면 이전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것
으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다
(4) 존속기간은 등기를 하여야만 제3자에게 대항할 수 있으며, 등기가 없으면 존속기간의 약정이
없는 것으로 본다
2) 존속기간을 약정하지 않은 경우
쌍방은 언제든지 전세권의 소멸을 통고 가능 → 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다
제3절 전세권의 효력
1. 전세권자의 사용,수익권
1) 목적 부동산의 사용,수익
(1) 범 위 : 목적 부동산의 용도에 쫒아 사용,수익
(2) 법정지상권 : 대지,건물(동일 소유) → 전세권 설정 → 대지소유자 변경 (법률 제305조 1항)
〓> 대지 소유권의 특별승계인은 전세권 설정자(건물소유자, 대지의 양도인)를
위하여 지상권을 설정한 것으로 본다
2) 목적물의 수선,유지
(1) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다
(2) 필요비의 상환을 청구하지 못한다
3) 상린 관계의 규정 준용
4) 전세금 증감 청구권
5) 전세권자의 점유권과 물권적 청구권
2. 전세권의 처분
1) 처분의 자유
(1) 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있는 처분의 자유가 있다
(2) 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로써 금지할 수 있다 (등기를 해야 제3자에게 대항 가능)
2) 양도, 담보 제공, 임대
(1) 전세권자는 전세권 설정자의 동의없이 전세권의 양도, 담보, 임대할 수 있다
(2) 임대하지 않았더라면 면할 수 있었던 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 전세권 설정자에게
그 책임을 져야한다 (법률 제308조 - 무과실 책임)
3) 전전세 : 담보물권적 성격이 부과되어 있는 것
(1) 요건 ┬ 당사자 : 원전세권자와 전전세권자
├ 존속기간 : 원전세권의 존소기간내
└ 전전세금 : 원전세금의 한도를 넘지 못한다
(2) 효 과
o 전세권자는 전전세하지 않았더라면 면할 수 있었을 불가항력으로 인한 손해에 대하여서도
그 책임을 부담한다
o 전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸한다
o 원전세권자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권의 목적 부동산을 경매할 수 있다
(요건 : 원전세권도 소멸하고, 또한 원전세권의 설정자가 원전세금의 반환을 지체하고 있어야
한다)
제4절 전세권의 소멸
1. 전세권의 소멸 사유
1) 전세권 설정자의 소멸 청구(채무 불이행) : 정해진 용도로 이를 이용,수익하지 않은 경우
2) 전세권의 소멸 통고 : 약정 존속기간 만료로 인한 소멸통고, 존속기간이 없는 경우 소멸 통고후
6개월 경과
3) 목적 부동산의 멸실
(1) 전부 멸실
(2) 일부 멸실 : 당사자 상이의 합의 혹은 법원의 결정에 의하여 멸실 부분에 해당하는 만큼
전세금은 감액된다
4) 전세권의 포기 : 전세권이 제3자의 권리의 목적 → 동의要
* 전세권을 목적으로 하는 저당권 → 전세권을 포기하기 위해서는 저당권자의 동의가 있어야 한다
5) 약정 소멸 사유 발생
2. 전세권 소멸의 효과
1) 동시 이행 관계 : 목적 부동산 인도 & 말소등기 관련 서류 교부 Vs 전세금 반환
2) 전세금의 우선 변제건
(1) 전세금 반환을 지체한 때에는 목적 부동산을 경매할 수 있고, 경락 대금으로 부터 후순위
권리자, 기타 채권자 보다 우선 변제를 받을 권리가 있다
(2) 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 나머지 건물에 대하여는 경매 신청권은
없다 (건물 전체가 경매시 우선 변제권은 있음)
(3) 전세권 설정자가 파산시 별제권을 가진다
└> 파산재산에서 별도로 제외시킬 것을 요구하는 권리
3) 부속물 수거권
4) 부속물 매수 청구권 (형성권)
(1) 전세권 설정자의 부속물 매수 청구권
(2) 전세권자의 부속물 매수 청구권 ┬ ① 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때
└ ② 전세권 설정자로 부터 매수한 것인 때
5) 유익비 상환 청구권 ┬ ① 필요비의 상환은 청구할 수 없다
└ ② 유익비 상환 청구 가능 : 여타 유익비 청구와 동일